Nedávno jsem při kontrole jedné nájemní smlouvy narazil na ustanovení, které mě donutilo znovu otevřít občanský zákoník.
Nešlo o neplatícího nájemníka, poškozený byt ani sousedský spor. Přesto to byla situace, která si zasloužila pozornost. Ve smlouvě byla mezi službami hrazenými nájemníkem uvedena položka za správu domu. Na první pohled nenápadná věta. Přesto právě ona otevřela otázku, se kterou se v praxi setkávám častěji, než by člověk čekal.
Co vlastně může pronajímatel po nájemníkovi požadovat platit a co už musí hradit sám?
Mnoho vlastníků bytů vychází z jednoduché úvahy. Pokud určitou položku platí správci domu nebo společenství vlastníků, měl by ji přece platit i nájemník. Vždyť jde o náklad související s bytem.
Jenže právě tady začíná rozdíl mezi běžným pohledem a tím, jak situaci vnímá zákon.
Občanský zákoník v § 2247 rozlišuje mezi nájemným a úhradou za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Jinými slovy řečeno, jedna věc je cena za možnost byt užívat a druhá věc jsou služby, které jsou s bydlením spojeny.
Na první pohled může jít o drobný detail. Ve skutečnosti však právě na tomto rozlišení stojí správně nastavený nájemní vztah.
Nájemník totiž zpravidla hradí náklady, které souvisejí s jeho každodenním užíváním bytu. Patří sem zejména spotřeba studené a teplé vody, vytápění, odvádění odpadních vod, úklid společných prostor, osvětlení chodeb, provoz výtahu nebo odvoz komunálního odpadu. Jde o služby, které nájemník využívá a které vznikají právě proto, že v bytě bydlí.
Právě tyto služby bývají součástí měsíčních záloh a následného ročního vyúčtování. Jejich rozúčtování a vyúčtování upravuje nejen občanský zákoník, ale také zákon č. 67/2013 Sb., o službách spojených s užíváním bytů.
Vedle toho však existuje druhá skupina nákladů.
A právě ta bývá nejčastějším zdrojem nedorozumění mezi nájemníky a pronajímateli.
Jde o náklady, které nevznikají proto, že někdo byt užívá, ale proto, že někdo byt vlastní. Typickým příkladem je příspěvek na správu domu a pozemku. Patří sem také odměna správci domu, účetnictví SVJ, právní služby, odměny členům výboru nebo dlouhodobá záloha na opravy domu, kterou většina lidí zná pod názvem fond oprav.
Tyto náklady nejsou službou poskytovanou nájemníkovi. Jsou spojeny s vlastnictvím jednotky. A právě proto bývají podle právní teorie i ustálené praxe považovány za náklad vlastníka.
To je mimochodem důvod, proč samotný fakt, že se určitá položka objeví ve vyúčtování od správce domu, ještě automaticky neznamená, že ji lze přeúčtovat nájemníkovi.
V praxi se často setkávám s otázkou, proč nájemník nepřispívá například na fond oprav. Na první pohled to může působit nelogicky. Nájemník přece používá společné prostory, chodí po schodech, využívá výtah a podílí se na běžném opotřebení domu.
Jenže fond oprav neslouží k běžnému provozu domu. Je určen k opravám, rekonstrukcím a zhodnocení majetku vlastníků. Když se opraví střecha, zateplí fasáda nebo modernizuje výtah, zvyšuje se hodnota nemovitosti. A z této vyšší hodnoty bude v budoucnu těžit vlastník bytu, nikoli nájemník.
Právě proto bývá fond oprav považován za náklad vlastníka.
To samozřejmě neznamená, že vlastník musí všechny podobné náklady ignorovat při stanovování nájemného. Naopak. Pokud ví, že dlouhodobě hradí správu domu, fond oprav a další náklady spojené s vlastnictvím bytu, měl by je zohlednit při stanovení samotného nájemného.
Právě nájemné totiž představuje cenu za možnost byt užívat.
Velký zmatek vzniká také při ročním vyúčtování. V jednom dokumentu se totiž často objeví vedle sebe jak služby, tak náklady vlastníka. Člověk pak snadno získá dojem, že všechno automaticky patří nájemníkovi.
Jenže vyúčtování od SVJ nebo správce domu řeší vztah mezi vlastníkem jednotky a správcem domu. Neřeší vztah mezi vlastníkem a nájemníkem.
A právě pronajímatel musí následně správně rozlišit, které položky představují služby a které jsou jeho vlastním nákladem.
Samostatnou kapitolou jsou energie. Zda ponechat elektřinu a plyn napsané na sebe, nebo je převést na nájemníka.
Za svou praxi jsem se setkal s oběma variantami. Pokud energie zůstávají na pronajímateli, má větší kontrolu nad odběrným místem a nemusí při každé změně nájemníka řešit nové smlouvy. Současně však nese odpovědnost vůči dodavatelům a řeší případné nedoplatky.
Při převodu na nájemníka odpovídá za své závazky přímo ten, kdo energii spotřebovává. Nájemník komunikuje s dodavatelem, nastavuje si zálohy a nese odpovědnost za své platby.
Z vlastní zkušenosti považuji u běžných dlouhodobých pronájmů přepis elektřiny a plynu na nájemníka za přehlednější a bezpečnější řešení. Ne proto, že by bylo jediné správné, ale proto, že zpravidla předchází řadě zbytečných sporů.
Pokud si chcete problematiku ověřit přímo v zákonech, doporučuji zejména § 2247 občanského zákoníku, který rozlišuje nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, dále § 2251 a § 2252 občanského zákoníku upravující vyúčtování služeb a zálohy na služby. Podrobnější pravidla pak obsahuje zákon č. 67/2013 Sb., o službách spojených s užíváním bytů.
Nájemník - hradí služby spojené s užíváním bytu, zejména spotřebu vody, tepla, osvětlení a úklid společných prostor, provoz výtahu, odvoz odpadu a další služby sjednané v nájemní smlouvě.
Pronajímatel - hradí náklady spojené s vlastnictvím jednotky, zejména správu domu a pozemku, fond oprav, účetnictví SVJ, odměny správci a další náklady související s vlastnictvím nemovitosti.
Celá situace mi znovu připomněla jednu důležitou věc. V pronájmech většinou nevznikají největší problémy kvůli složitým paragrafům. Vznikají kvůli drobnostem, kterým nikdo nevěnoval dostatečnou pozornost.
Jedna věta ve smlouvě. Jedna nesprávně zařazená položka. Jedna domněnka, že když něco platí vlastník, musí to automaticky platit i nájemník.
Právě proto doporučuji každému pronajímateli zajímat se nejen o výši nájmu, ale také o to, co přesně tvoří měsíční zálohy na služby a jaké položky se následně objevují v ročním vyúčtování.
Protože dobře nastavený pronájem není jen o výběru správného nájemníka.
Je také o tom, že obě strany od začátku přesně vědí, kdo za co platí.
