Když se majitel rozhodne prodat nebo pronajmout byt, většinou začne řešit cenu, fotografie, inzerci nebo termín prohlídek. Přitom existuje ještě jedna věc, která dokáže výslednou cenu ovlivnit překvapivě výrazně.
Vybavení bytu.
Možná se to na první pohled nezdá, ale rozdíl mezi prázdným bytem a bytem připraveným k okamžitému nastěhování může znamenat nejen desítky či stovky tisíc korun při prodeji, ale také několik tisíc korun měsíčně při pronájmu.
A právě tady se často setkávám s otázkou:
„Máme byt vybavit, nebo ho raději nechat prázdný?“
Odpověď není tak jednoduchá, jak by se mohlo zdát. Každá varianta má své výhody, nevýhody a především jinou cílovou skupinu zájemců.
Na trhu se čas od času objeví byt, ve kterém nenajdete téměř nic. Chybí kuchyňská linka, spotřebiče, garnyže i základní vybavení. Nový vlastník nebo nájemník dostává v podstatě pouze stěny, podlahy a technické rozvody.
Takový byt nabízí maximální svobodu. Kupující si může vše zařídit podle svých představ a nemusí řešit kompromisy po předchozím majiteli.
Jenže právě tato svoboda bývá zároveň jeho největší nevýhodou.
Každý zájemce si totiž velmi rychle začne počítat. Nová kuchyňská linka, spotřebiče, montáž, doprava a další práce představují investici, která může dosahovat desítek i stovek tisíc korun. A tuto budoucí investici si většina kupujících automaticky promítne do ceny, kterou jsou ochotni za byt zaplatit.
U pronájmů je situace podobná. Okruh zájemců se výrazně zužuje. Takový byt osloví především lidi, kteří již vlastní nábytek a plánují dlouhodobější bydlení. Naopak mladé páry, lidé stěhující se za prací nebo zahraniční klientela často hledají bydlení, které je připravené k okamžitému používání.
Nejčastější variantou na trhu bývá byt vybavený kuchyňskou linkou a základními prvky potřebnými pro běžné fungování domácnosti.
Právě kuchyňská linka dnes představuje hranici mezi bytem, který působí dokončeně, a bytem, který si žádá další investice.
Kupující si dokáže představit běžný život. Nájemník vidí prostor, do kterého stačí přivést vlastní nábytek a osobní věci.
Právě proto bývá tato varianta z pohledu poměru mezi investicí a výsledkem často nejefektivnější.
Majitel nemusí investovat vysoké částky do kompletního zařízení bytu a současně se neochuzuje o významnou část potenciálních zájemců.
Z praxe mohu potvrdit, že dobře navržená a udržovaná kuchyňská linka dokáže ovlivnit rozhodnutí zájemce mnohem více než řada dalších kosmetických úprav.
Situace se mění ve chvíli, kdy byt disponuje kvalitní kuchyní a moderními spotřebiči.
Vestavěná trouba, myčka, lednice, mikrovlnná trouba nebo pračka se sušičkou dnes nejsou jen komfortem. Pro mnoho zájemců představují důležitou úsporu času i peněz.
Právě zde začíná vybavení skutečně vytvářet přidanou hodnotu.
U prodeje bývá pozitivně vnímáno zejména tehdy, pokud jsou spotřebiče kvalitní, funkční a odpovídají stáří bytu. Kupující získává pocit, že se může nastěhovat bez dalších velkých investic.
Ještě výraznější bývá efekt u pronájmů.
Mladí profesionálové, manažeři přicházející za prací nebo zahraniční klienti často dávají přednost bytu, který jim umožní začít bydlet prakticky okamžitě. Právě zde se rozdíl v dosažitelném nájemném může pohybovat v řádu několika tisíc korun měsíčně.
Ne proto, že by spotřebiče samy o sobě měly tak vysokou hodnotu.
Ale proto, že zvyšují komfort bydlení.
Mnoho majitelů předpokládá, že čím více vybavení v bytě ponechají, tím vyšší cenu získají.
Tak jednoduché to však není.
Plně zařízený byt může být obrovskou výhodou při pronájmu. Zejména v lokalitách s vysokým podílem firemních klientů nebo zahraničních nájemníků bývá připravenost k okamžitému nastěhování velmi ceněna.
U prodeje je ale situace složitější.
Kupující si totiž nekupuje nábytek. Kupuje byt.
A pokud mu styl zařízení nevyhovuje, může být plně vybavený interiér spíše překážkou než výhodou.
Někteří zájemci dokonce během prohlídky v duchu počítají náklady na vyklizení starého nábytku a jeho likvidaci.
Proto nelze automaticky předpokládat, že hodnota nábytku se promítne do stejné výše i do prodejní ceny.
Čím více vybavení v bytě zůstává, tím důležitější je jeho přesná dokumentace.
Při pronájmu by měl být samozřejmostí podrobný předávací protokol doplněný fotografiemi. Ne proto, že by si strany nevěřily. Ale proto, že lidská paměť bývá po několika letech velmi selektivní.
Stejně důležité je zaznamenat stav spotřebičů, jejich stáří a případné známky opotřebení.
U prodeje je vhodné přesně vymezit, co je součástí kupní ceny a co si prodávající naopak odveze.
Právě nejasnosti kolem vybavení patří mezi nejčastější důvody zbytečných sporů při předání nemovitosti.
Z právního pohledu je důležité rozlišovat mezi pevným a volným vybavením.
Kuchyňská linka, vestavěné skříně nebo vestavěné spotřebiče bývají zpravidla považovány za součást nemovitosti. Kupující proto oprávněně očekává, že zůstanou součástí bytu.
Naopak volně stojící nábytek, samostatné spotřebiče, dekorace, koberce nebo závěsy mohou být předmětem samostatné dohody.
Právě proto doporučuji vždy přesně specifikovat, co je součástí převodu a co nikoliv.
Jedna věta ve smlouvě dokáže předejít mnoha nepříjemným nedorozuměním.
Neexistuje univerzální odpověď.
Záleží na lokalitě, typu nemovitosti, cílové skupině i celkové strategii majitele.
Pokud však mohu vycházet z každodenní praxe, pak nejlepších výsledků obvykle dosahují byty se zachovalou kuchyňskou linkou, kvalitními spotřebiči a střídmým vybavením, které nechává budoucímu majiteli nebo nájemníkovi dostatek prostoru vytvořit si domov podle vlastních představ.
Právě takové byty bývají nejlépe prodejné, dosahují zajímavého nájemného a oslovují nejširší okruh zájemců.
A to je nakonec cíl většiny majitelů.
Ne mít byt plný nábytku.
Ale mít nemovitost, která na trhu funguje.
