Dobrý den, tento článek popisuje reálný případ neshody mezi slibovanou rekonstrukcí bytu a jeho skutečným stavem. Ukazuje, jak se vyhnout chybám a co dělat, když dojde k omylu.
Představte si mladého muže, který žil s rodiči ve starém domku a snil o vlastním bydlení. Na jaře 2025 si všiml inzerátu na byt 3+1 v panelovém domě z roku 1966, velikosti 75 m², označený jako „zrekonstruovaný“. Makléř měl na mysli celkovou rekonstrukci budovy – zateplení fasády a výměnu oken, což jsou běžné úpravy v panelových domech z té doby. Kupující však pochopil slovo „rekonstrukce“ jinak: očekával moderní elektroinstalaci bezpečnou pro současné spotřebiče a vlastní plynový kotel, ideálně kondenzační model, který šetří energie a splňuje aktuální normy. Makléř působil sebevědomě, rychle se dohodli na ceně, odmítl podrobný popis bytu, neposkytl technickou zprávu ani fotky detailů. Po podpisu smlouvy a převzetí klíčů přišlo zklamání: uvnitř byly jen kosmetické změny – nové tapety, čerstvá barva na stěnách a vyměněné krytky zásuvek. Původní elektroinstalace z 60. let zůstala, stejně jako 15 let starý nekondenzační kotel, který dnes již nesplňuje ekologické požadavky a brzy bude třeba ho vyměnit.
Došlo k delším jednáním o snížení ceny, kde nakonec ustoupily všechny strany: kupující dostal částečnou slevu, makléř nabídl pomoc s opravami a prodávající přispěl na kotel.
Podobné případy nejsou raritou. Podle výzkumu z let 2020–2025 se s neshodami mezi inzerátem a realitou setkalo 13% kupujících nemovitostí prostřednictvím makléřů – buď kvůli rutinnímu kopírování popisů, nebo špatnému pochopení kupujícím. Příčiny jsou různé: často selhává komunikace mezi vlastníkem a makléřem, kdy majitel používá vágní termíny jako „kompletní rekonstrukce“, zatímco makléř je nepřekontrolovaně převezme do inzerátu. Další problém je marketingové přikrášlení: „rekonstrukce“ zní atraktivněji než „kosmetická renovace“, „nová elektrika“ lépe než „vyměněné zásuvky“. V našem příkladu makléř nemovitost neviděl osobně, spoléhal se na staré fotky od asistenta a údaje od vlastníka, kterému před rokem prodal podobný byt bez problémů. Výsledek? Kopíroval starý inzerát bez ověření, aniž by vlastníka varoval. Častěji však zklamání přijde až po nastěhování, kdy kupující ztratí idealizaci a vidí skutečné vady, jako prasklé podlahy nebo špatnou izolaci.
Klíčem je okamžitá reakce. Při objevení rozdílů kontaktujte makléře, udělejte fotky, video nebo nechte posudek od znalce (stojí 5–10 tisíc Kč, ale ušetří tisíce). Požádejte o písemné vysvětlení a upřesněte své očekávání – např.: „Čekal jsem novou elektriku, protože inzerát mluvil o rekonstrukci.“
Fáze podle stádia obchodu:
Soudy jsou drahé (advokát + znalec = 50+ tisíc Kč) a trvají roky. Pište věcně: „Opravy elektriky a kotle vyjdou na 170 000 Kč, navrhuji slevu.“ Lhůta 7–14 dnů, zapojte majitele. Hledejte kompromis: sdílení nákladů, splátky nebo mediaci (zdarma přes Českou komoru makléřů). Při neúspěchu pošlete formální reklamaci do 30 dnů.
Kupující: Žádejte technickou zprávu písemně, prohlédněte byt 2–3x v různých dnech, ověřte u sousedů.
Makléři: Osobní prohlídka s fotkami/videem, písemné ověření údajů, přesné termíny (rekonstrukce = struktura, renovace = kosmetika), druhá prohlídka po vyklizení.
V Kulíček Reality systematicky kontrolujeme inzeráty a minimalizujeme chyby díky pečlivému přístupu k detailům. Kupující, nenechte se okouzlit – ověřujte. Většina sporů končí dohodou a úsměvem u nového domova.
