V České republice je běžné, že majitelé nemovitostí vlastní pouze samostatnou stavbu, jako je například altánek nebo podzemní prostor, ale ne pozemek, na kterém stojí. V takových případech platí důležité pravidlo: majitel pozemku má k této stavbě zákonné předkupní právo. Pokud chcete stavbu prodat, musíte ji nejprve písemně nabídnout právě tomuto vlastníkovi pozemku – ať už jde o obec, společenství vlastníků jednotek nebo soukromou osobu – za přesně stejnou cenu a podmínky, jaké nabízíte zájemci. Pokud toto právo přehlídnou, prodejní smlouva může být po zápisu do katastru neplatná a hrozí vám soudní žaloba.
Toto předkupní právo je jasně upraveno v § 3056 odst. 1 občanského zákoníku, tedy zákona č. 89/2012 Sb. Tam se říká, že vlastník pozemku, na kterém stojí stavba, která není součástí pozemku podle dřívějších předpisů a nestala se jím ani k datu účinnosti tohoto zákona, má k této stavbě předkupní právo. Naopak vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Toto právo je vzájemné a nelze ho smlouvou vyloučit nebo omezit, což potvrzuje § 3056 odst. 4.
Právo se vztahuje na samostatné stavby, včetně podzemních objektů, jak potvrdila judikatura Nejvyššího soudu ČR v například rozhodnutí 22 Cdo 2151/2022. Naopak se na něj nevztahuje u staveb, které jsou součástí pozemku podle § 509 občanského zákoníku, při prodeji podílu menšího než 50 procent (pouze celý podíl), darování nebo výměny. Zásadním principem zde je staré římské pravidlo „superficies solo cedit“, podle kterého povrch ustupuje půdě a cílem je sjednotit vlastnictví obou částí nemovitosti.
Před prodejem si nejprve zjistěte vlastníka pozemku prostřednictvím listu vlastnictví a katastru nemovitostí – může jít o obec, společenství nebo spoluvlastníky. Poté stanovte kupní cenu a podmínky přesně stejné, jaké byste nabídli třetí straně, například tržní cenu bez hypotéky. Napište písemnou nabídku, která musí obsahovat cenu, popis stavby s číslem listu vlastnictví, návrh kupní smlouvy a lhůtu tří měsíců na rozhodnutí. Nejlepší je odeslat ji doporučeným dopisem s důkazem doručení, nikoli e-mailem.
Vlastník pozemku má pak tři měsíce na to, aby právo uplatnil nebo písemně odmítl. Pokud nereaguje, můžete stavbu prodat třetí straně za stejných podmínek, a to nejpozději do jednoho roku. Důkaz o doručení nabídky si pečlivě uložte, protože bez něj může vlastník podat námitku až tři roky po prodeji podle § 2211 občanského zákoníku. U obecních pozemků navíc nabídku vyvěste na úřední desce a kontaktujte příslušný odbor majetku – obec má toto právo i u neoprávněných staveb.
Majitelé stavby riskují, že prodej bez nabídky předkupního práva skončí neplatností smlouvy a žalobou o odkup za původní cenu včetně ušlého zisku. Bez smlouvy o užívání pozemku hrozí výpověď, náhrada za bezdůvodné obohacení podle § 2991 občanského zákoníku nebo dokonce odstranění stavby podle § 1019. Platíte daň pouze ze stavby, ale odpovídáte za její údržbu a případné škody, přičemž vlastník pozemku může po prodeji vypovědět užívání.
Na druhé straně vlastník pozemku ztrácí právo na odkup, pokud na nabídku nereaguje včas. Může však žádat zpětné nájemné ve standardní výši podle soudní praxe a u neoprávněných staveb má právo na jejich odstranění, i když dobrá víra majitele stavby toto právo omezuje. Platí daň z pozemku a riskuje škody způsobené stavbou, pokud není pojištěn.
Vzájemně obě strany ohrožují absence smlouvy o užívání, což vede k náhradám, výpovědím nebo sporům o údržbu a škody. Prevencí je vždy písemná nabídka s důkazem, okamžitá reakce a jasná smlouva, která stanoví povinnosti každé strany.
Ideálním řešením je uzavřít nájemní smlouvu na pozemek nebo právo stavby s zápisem do listu vlastnictví pro věcný nárok. Smlouva musí obsahovat identifikaci stran, pozemku a stavby včetně čísla parcely, popisu a účelu užívání. Specifikujte výši nájemného, způsob plateb, indexaci dph a zálohy na provoz nebo energie. Uveďte dobu trvání, například neurčitou s výpovědní lhůtou minimálně tří měsíců, a možnost prodloužení.
Dále stanovte povinnosti: majitel stavby se stará o její údržbu a pojištění, zatímco vlastník pozemku zajišťuje přístup a nezpůsobuje škody. Zakážte úpravy stavby bez souhlasu a upravte náhradu za zlepšení podle § 3054 občanského zákoníku. Výslovně potvrďte povinnost nabízet předkupní právo a specifikujte podmínky ukončení, včetně sankcí za porušení. Příkladem může být ustanovení, že uživatel udržuje stavbu v pořádku, zatímco vlastník zajišťuje bezpečný přístup.
Před jakýmkoli prodejem zkontrolujte list vlastnictví, konzultujte právníka a proveďte nabídku předkupního práva. Tím se vyhnete soudním sporům a zbytečným komplikacím. Kulíček Reality vám zajistí kompletní due diligence pro bezpečný prodej nemovitostí v Praze a okolí – neváhejte nás kontaktovat.
