PENB není strašák. Je to informace o nemovitosti.

Pokud prodáváte nebo pronajímáte dům či byt, pravděpodobně se dříve nebo později setkáte s pojmem PENB – Průkaz energetické náročnosti budovy. Pro někoho je to běžný dokument, jiný o něm slyší poprvé až ve chvíli, kdy mu realitní makléř nebo advokát oznámí, že ho bude potřebovat.

Právě tehdy většinou zazní první otázka.

„A proč ho vlastně musím mít?“

Je to rozumná otázka. Pokud člověk neví, proč tento dokument vznikl, může na něj působit jako další zbytečná administrativa. Jenže smyslem PENB není komplikovat prodej nebo pronájem nemovitostí. Jeho účel je mnohem jednodušší – poskytnout budoucímu kupujícímu nebo nájemci základní informaci o tom, jak energeticky náročná budova je.

Nejde tedy o hodnocení vlastníka ani o známku kvality domu. PENB pouze popisuje stav budovy z pohledu její energetické náročnosti.

Proč vlastně PENB vznikl?

Když si kupujeme automobil, zajímá nás nejen jeho cena, ale také spotřeba paliva. Je rozdíl, zda automobil spotřebuje pět litrů benzínu na sto kilometrů, nebo deset. Nikdo přitom netvrdí, že vůz s vyšší spotřebou je špatný. Kupující pouze ví, jaké může očekávat provozní náklady.

Stejný princip platí i u nemovitostí.

Dva rodinné domy mohou mít stejnou obytnou plochu, podobnou kupní cenu i stejný počet místností. Přesto může být rozdíl v nákladech na vytápění několik desítek tisíc korun ročně. Jeden dům může být po kompletním zateplení, mít kvalitní okna a moderní zdroj vytápění. Druhý může být v původním stavu. Na první pohled to nemusí být vždy zřejmé.

Právě proto vznikl průkaz energetické náročnosti budovy. Kupující získává informaci, kterou pouhým pohledem na dům většinou nezjistí.

Co PENB hodnotí?

Průkaz energetické náročnosti budovy zpracovává energetický specialista podle pravidel stanovených právními předpisy. Hodnotí především potřebu energie na vytápění, přípravu teplé vody, větrání, případné chlazení a u některých budov také osvětlení společných prostor.

Výsledkem je zařazení budovy do energetické třídy od A do G.

Mnoho lidí se této klasifikace zbytečně obává. Energetická třída však není soutěž ani vysvědčení majitele. Starší rodinný dům postavený před sto lety bude zpravidla energeticky náročnější než novostavba. To není chyba ani ostuda. Je to přirozený důsledek doby, ve které byl postaven.

Kdy je PENB povinný?

Povinnost průkazu energetické náročnosti budovy upravuje zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, zejména § 7a.

Ve většině případů je PENB potřeba při:

prodeji rodinného domu,

prodeji bytového domu,

prodeji jednotky (bytu),

pronájmu celé budovy,

pronájmu bytu nebo nebytového prostoru,

výstavbě nové budovy,

některých větších změnách dokončených budov.

Současně zákon ukládá povinnost uvádět údaje z PENB již při nabízení nemovitosti k prodeji nebo pronájmu. Nestačí tedy průkaz řešit až při podpisu smlouvy.

Starý dům není výjimkou

S tímto omylem se setkávám velmi často.

Majitelé starších domů bývají přesvědčeni, že pokud je nemovitost z roku 1920 nebo 1930, průkaz energetické náročnosti se jí netýká.

Jenže zákon nic takového neříká.

Nedávno jsem připravoval prodej rodinného domu ve Vlčicích. Cihlový dům postavený přibližně kolem roku 1925, původní okna, nezateplené obvodové zdivo a vytápění plynovým kotlem s radiátory. Majitel se mě zeptal:

"Opravdu musím nechat zpracovat PENB? Vždyť každý přece vidí, že ten dům není novostavba."

Odpověď byla jednoduchá.

Ano.

Ne proto, že by stát chtěl majitele zatěžovat další povinností. Ale proto, že zákon nerozlišuje, zda je dům moderní nebo sto let starý. Kupující má mít možnost dozvědět se základní informace o jeho energetické náročnosti ještě před uzavřením kupní smlouvy.

To, že bude dům zařazen například do energetické třídy F nebo G, není žádný problém. PENB totiž neurčuje hodnotu nemovitosti. Pouze popisuje její energetické vlastnosti.

Kdy zákon naopak PENB nevyžaduje?

To je otázka, na kterou nelze odpovědět jednou větou.

Výjimky stanoví § 7 odst. 5 zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií. Nejčastěji se týkají těchto případů:

budov s energeticky vztažnou plochou menší než 50 m²,

kulturních památek a některých budov nacházejících se v památkových rezervacích nebo památkových zónách, pokud by splnění požadavků nepřiměřeně zasáhlo do jejich památkové hodnoty,

staveb určených pro rodinnou rekreaci, které jsou využívány pouze část roku a jejich předpokládaná spotřeba energie nepřesahuje 25 % spotřeby při celoročním užívání,

některých průmyslových, zemědělských nebo provozních budov uvedených v zákoně.

Je dobré si uvědomit, že výjimky jsou přesně vymezené. Nestačí tedy říct, že je dům starý, určený k rekonstrukci nebo dlouhodobě neobývaný. Pokud zákon takovou výjimku nezná, povinnost PENB trvá.

Nejčastější omyly

Za dobu své praxe jsem slyšel řadu tvrzení, která se mezi lidmi opakují. Některá z nich znějí logicky, ale zákon je nezná.

„Dům je z roku 1925, takže PENB nepotřebuji.“
Ne. Rok výstavby není zákonnou výjimkou.

„Dům je před rekonstrukcí.“
Ani technický stav budovy povinnost automaticky neruší.

„Nikdo po mně PENB chtít nebude.“
Při prodeji nebo pronájmu jde o zákonnou povinnost vlastníka.

„Špatná energetická třída dům znehodnotí.“
Ve skutečnosti většina kupujících očekává, že starší dům bude mít jiné energetické parametry než novostavba. Důležité je, aby informace byly pravdivé.

Co doporučuji vlastníkům?

Pokud uvažujete o prodeji nebo pronájmu nemovitosti, nechte otázku PENB prověřit hned na začátku. Někdy se skutečně jedná o případ, kdy zákon výjimku připouští. Ve většině běžných prodejů rodinných domů nebo bytů ale bude potřeba průkaz zajistit.

Řešit tuto povinnost až několik dní před podpisem smlouvy zpravidla není dobrý nápad. Může zbytečně zdržet celý obchod a přinést komplikace, kterým se dalo snadno předejít.

Závěr

Průkaz energetické náročnosti budovy nevznikl proto, aby zkomplikoval prodej nemovitostí. Jeho účelem je poskytnout kupujícímu nebo nájemci informace, které mu pomohou lépe posoudit budoucí provozní náklady budovy.

Stejně jako považujeme za samozřejmé znát při koupi automobilu jeho spotřebu paliva, je dnes běžnou součástí prodeje nebo pronájmu nemovitosti informace o její energetické náročnosti.

Pokud si nejste jistí, zda se povinnost PENB vztahuje právě na vaši nemovitost, nehledejte odpověď v tom, co platilo u souseda nebo co jste zaslechli od známých. Rozhodující jsou vždy konkrétní okolnosti dané nemovitosti a podmínky stanovené zákonem.

Právní předpisy:

Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií

§ 7 – výjimky z povinností týkajících se energetické náročnosti budov,

§ 7a – povinnosti při prodeji a pronájmu budovy nebo její ucelené části.

Vyhláška č. 264/2020 Sb., o energetické náročnosti budov.