Musím při prodeji opravdu dokládat PENB? Ne vždy. A právě to mnoho lidí neví.

„Pane Kulíčku, opravdu musím kvůli prodeji chaty zaplatit několik tisíc korun za energetický štítek? Vždyť tam jezdíme jen o víkendech.“

Přesně tuto otázku jsem nedávno dostal od klientky, která prodávala rekreační chatu po svých rodičích. Než se obrátila na mě, stihla se zeptat několika známých. Jeden jí tvrdil, že bez průkazu energetické náročnosti budovy dnes nemůže prodat vůbec nic. Druhý byl přesvědčený, že PENB je jen další zbytečný papír, který nikoho nezajímá. A třetí jí poradil, aby se o to vůbec nestarala, protože to prý stejně nikdo nekontroluje.

Když jsme se spolu sešli, měla v hlavě víc otázek než odpovědí. A vůbec se jí nedivím. Kolem průkazu energetické náročnosti budovy, známého pod zkratkou PENB, koluje mezi lidmi řada polopravd, domněnek a rad typu „jedna paní povídala“. Jenže při prodeji nemovitosti může právě podobná rada znamenat zbytečné komplikace nebo i finanční postih.

Za více než šestadvacet let práce v realitách jsem si všiml jedné zajímavé věci. Většina lidí nemá problém splnit povinnost, pokud vědí, proč ji mají splnit. Problém nastává ve chvíli, kdy nevědí, jestli se na jejich nemovitost zákon vůbec vztahuje. A přesně to je případ průkazu energetické náročnosti budovy.

Mnoho prodávajících totiž žije v přesvědčení, že PENB musí mít úplně každá nemovitost. Jenže to není pravda. Stejně tak ale není pravda ani opačné tvrzení, že je to zbytečný dokument, který nikdo nepotřebuje. Skutečnost je mnohem pestřejší a hlavně závisí na tom, co vlastně prodáváte.

Než se podíváme na jednotlivé výjimky, pojďme si nejprve vysvětlit, proč tento dokument vůbec vznikl.

Co říká zákon?

📖 § 7a odst. 1 zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií

Zákon ukládá prodávajícímu povinnost předat kupujícímu při prodeji budovy nebo její ucelené části průkaz energetické náročnosti budovy. Kupující s ním musí být seznámen ještě před podpisem kupní smlouvy.

Možná to zní jako další administrativní povinnost, ale její smysl je poměrně jednoduchý. Kupující by měl ještě před koupí vědět, jak energeticky náročná budova je. Jinými slovy, kolik energie bude pravděpodobně potřebovat na vytápění, ohřev vody, větrání nebo chlazení. V době rostoucích cen energií jde o informaci, která může ovlivnit rozhodnutí stejně jako lokalita nebo technický stav domu.

Jenže právě tady vzniká první omyl.

Lidé si často myslí, že zákon tuto povinnost ukládá bez výjimky. Jenže když si stejný zákon přečtete až do konce, zjistíte, že pamatuje i na situace, kdy by vypracování průkazu postrádalo smysl.

Co říká zákon dál?

📖 § 7a odst. 5 zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií

Stejný zákon současně stanovuje několik případů, kdy se povinnost předložit průkaz energetické náročnosti budovy neuplatní.

A právě tady se dostáváme k tomu, co většina prodávajících vůbec nezná.

Představte si například malou zahradní chatu. Má necelých čtyřicet metrů čtverečních, topí se v ní kamny a její majitelé ji využívají pouze od jara do podzimu. Má skutečně smysl utrácet několik tisíc korun za energetický průkaz? Zákon říká, že za určitých podmínek nikoliv.

Podobně je tomu u budov určených k demolici. Pokud existuje příslušné rozhodnutí stavebního úřadu a je zřejmé, že stavba nebude sloužit k bydlení, energetická náročnost přestává být pro kupujícího podstatnou informací. Kupuje totiž především stavební pozemek, nikoliv samotný dům.

Výjimky se týkají také některých průmyslových objektů, zemědělských staveb nebo budov určených k náboženským účelům. To jsou ale situace, se kterými se běžný prodávající setká jen výjimečně.

Mnohem častější jsou právě rekreační objekty. A právě zde bývá potřeba největší opatrnosti.

Nestačí totiž říci: „Je to chata, takže PENB nepotřebuji.“

Rozhodující není název stavby, ale způsob jejího skutečného využívání. Jestliže objekt slouží pouze sezónní rekreaci a splňuje podmínky stanovené zákonem, může se na něj výjimka vztahovat. Pokud je ale celoročně obýván nebo slouží jako běžné bydlení, situace může být úplně jiná.

Právě proto doporučuji každému prodávajícímu, aby se nespoléhal na rady sousedů nebo diskusní fóra na internetu. Každá nemovitost má svůj vlastní příběh a stejná stavba může v jednom případě výjimku splňovat a v jiném nikoliv.

A tady podle mě začíná práce dobrého realitního makléře. Jeho úkolem není jen otevřít dveře při prohlídce nebo připravit kupní smlouvu. Jeho úkolem je především správně vyhodnotit situaci a poradit klientovi ještě dříve, než zbytečně utratí peníze nebo naopak poruší zákonnou povinnost.

autor : Michal Kulíček, realitní makléř s 25 letou praxí