Společenství vlastníků smí omezit krátkodobé pronájmy. Mohou rušit klidné bydlení, rozhodl soud

Novela Občanského zákoníku,

platná od 1.7.2020

Duben 2020

Vláda schválila zrušení daně z nabytí nemovitých věcí

Duben 2020

Nájemní bydlení je kvůli koronaviru levnější. Do cen nových realit se ale epidemie nepromítla

Květen 2020

Credit Assessment

Hypotéky po korona-virové epidemii

Květen 2020

Hluk a nepořádek donutil obyvatele domu ve středu Prahy zakázat sousedovi krátkodobé pronájmy. Společenství vlastníků jednotek odsouhlasilo stanovy, podle kterých ubytování pro turisty musí povolit všichni členové. Majitel kvůli tomu podal žalobu, ale spor v první instanci prohrál. Městský soud v Praze nepravomocně řekl, že společenství vlastníků krátkodobé pronájmy za určitých okolností omezit může.

Na dvorku bytového domu v pražské Petrské čtvrti, která se nachází přímo ve středu hlavního města, postává jeho obyvatelka Bronislava Sitár Baboráková. Ukazuje, kde všude jsou byty, do kterých jezdí turisté přes portály typu Airbnb. „Támhle je vlastně moje okno a úhlopříčně je u nás jeden byt na krátkodobé pronájmy,“ vysvětlila Radiožurnálu.

Baboráková, která zároveň předsedá Výboru proti vylidňování centra na Praze 1, žije v domě, kde se sdružení vlastníků kvůli hluku a nepořádku rozhodlo krátkodobé pronájmy zakázat. „Jsou znečišťovány společné prostory domu. Rušení nočního klidu snad ani nemusím zmiňovat,“ vyjmenovává hlavní důvody, proč sdružení k takovému kroku přistoupilo. Vedle dotčeného bytu navíc žije sousedka se třemi malými dětmi. Právě ta si nejvíce stěžovala na hluk v nočních hodinách.

Klidné bydlení podle Baborákové ztěžuje i to, že v okolních domech, se kterými místní sdílí dvůr, slouží ke krátkým pronájmům většina bytů. „Dvůr má svou akustiku, každé slovo se tu rozléhá. Když sem pak v létě najede 60 lidí, tak se ve svém vlastním bytě nevyspíte, ani si v něm nemůžete otevřít okno,“ přibližuje. Obyvatelé, kteří tu žijí trvale, podle ní ztrácejí soukromí a pocit bezpečí. A problémy nemají s kým řešit.

 

Krátkodobé pronájmy

S tím, že majitelé ze sousedních domů své byty pronajímají přes Airbnb, obyvatelé dotčeného domu nic nezmůžou. Zkusili tak zasáhnout alespoň proti vlastníkovi, který patří do jejich sdružení. Před třemi lety prosadili stanovy, které krátkodobé pronájmy povolují pouze se souhlasem všech ostatních členů.

„Tento bytový dům je převážně určen k trvalému bydlení vlastníků, jejich rodinných příslušníků a nájemníků, nikoli k poskytování ubytovacích služeb nebo opakovanému krátkodobému pronájmu kratšímu 3 měsíců,“ naformulovali část příslušného bodu ve stanovách.

Pro hlasovali všichni kromě majitele zmíněné bytu na krátkodobé pronájmy. Vlastník je cizinec, který žije v zahraničí. Na sdružení podal žalobu a po soudu chtěl, aby přijetí stanov zrušil z procedurálních důvodů. Za problematické ale považuje i to, že sousedi ve stanovách podle něj omezili jeho práva. Ve sporu ho zastupuje právník Lukáš Máchal. Společenství vlastníků podle něj nemá právo omezit, jak majitelé budou se svými byty nakládat.

„Do působnosti společenství za žádných okolností nespadá možnost omezovat způsob užívání jednotek v domě. Pokud by platil opak, tak by každé sdružení mohlo zakázat jakýkoliv nájem bytu. Mohlo by třeba říct, že byt může užívat pouze vlastník,“ uvedl Máchal.

Rušení klidného bydlení

Městský soud v Praze ale tuto argumentaci nepřijal. Nejenže přijetí stanov nezrušil, ale dal za pravdu ostatním vlastníkům. Krátkodobé pronájmy podle soudu mají právo omezit, pokud taková činnost narušuje jich vlastní poklidné bydlení.

 

„Podle soudu navrhovatel vykonává své vlastnické právo způsobem, který ostatní vlastníky omezuje ve výkonu jejich zcela totožných práv,“ vysvětluje nepravomocné rozhodnutí mluvčí Městského soudu v Praze Markéta Puci. Výkonem vlastnického práva k bytu se podle ní rozumí i právo na nerušený výkon tohoto práva.

Proti usnesení Městského soudu v Praze z loňského listopadu se ale vlastník dotčeného bytu odvolal. Spor bude dál projednávat Vrchní soud v Praze. Podle Lukáše Máchala by se soud měl zabývat pouze tím, jestli sdružení může omezit vlastníky v tom, jak budou své byty využívat.

Svého klienta rovněž brání před stížnostmi sousedů na hluk nebo rušení nočního klidu. Problémy se prý snažil vyřešit. „Dle požadavku souseda nechal v bytě instalovat protihlukovou stěnu. V bytě má měřidlo hluku, které v případě překročení 40 decibel pošle SMS zprávu. To se stalo pouze jednou,“ namítá Máchal s tím, že majitel také dodržuje všechny zákony upravující ubytovací služby.

Průlomové rozhodnutí

Převažující právní výklady přitom společenstvím vlastníků právo omezit krátkodobé nájmy nepřiznávaly. Vedení hlavního města se v této souvislosti snaží prosadit změnu, která by právo sdružení vlastníků odsouhlasit krátkodobé pronájmy zakotvila přímo v zákoně. V půlce února přitom poslanci schválili novelu občanského zákoníku, podle které by ubytovatelé měli ostatním vlastníkům alespoň nahlásit, že svůj byt tímto způsobem nabízejí.

 

Advokátka Michaela Vilhelmová, která ve sporu zastupovala společenství vlastníků, proto považuje rozhodnutí soudu za průlomové, ačkoliv je zatím nepravomocné. Jestli se o argumentaci Městského soudu v Praze budou moct opřít i účastníci dalších podobných sporů, bude podle ní záležet na tom, jak se v konkrétních případech podaří dokázat, že krátkodobé pronájmy narušují klidné soužití. „Pokud Vrchní soud usnesení potvrdí, tak se ostatní soudy mohou o tyto závěry opírat. A samozřejmě pokud bude v těch domech docházet k velkému obtěžování ostatních vlastníků,“ upozorňuje.

Podle právníka Jana Vobořila z organizace Iuridicum Remedium je tento spor specifický právě tím, že se podařilo nashromáždit a prokázat dost příkladů, kdy kvůli krátkodobým pronájmům došlo k rušení nočního klidu nebo poškozování vybavení domu. „Nelze si z toho vzít, že SVJ mají možnost krátkodobé pronájmy regulovat ve všech případech,“ upozorňuje. Samotnou argumentaci soudu ale považuje za přesvědčivou. „SVJ má právo regulovat poměry v domě. To v určité míře může zasáhnout do práv vlastníků jednotek,“ dodává.

Ostatní obyvatelé domu rovněž považují rozhodnutí městského soudu za průlomové. A mohlo by podle nich pomoci dalším SVJ, která řeší podobné problémy. Případné hromadné zákazy krátkodobých pronájmů ve stanovách SVJ by přitom mohly výrazně omezit nabídku ubytování pro turisty a zcela tento trh proměnit. „Dává mi to velkou naději a doufám, že to dává i velkou naději i ostatním SVJ, která jsou v této lokalitě,“ myslí si Bronislava Sitár Baboráková.

Vlivem pandemie koronaviru pronajal majitel dotčený byt na delší dobu. S tím podle Baborákové problémy ustaly. Obnovení cestovního ruchu a návratu turistů se ale místní dál obávají.

                                                                                                                                  

                                                                                                                                                                                        Jakub Horáček, iRozhlas.cz

Poslanci zrušili daň z nabytí nemovitosti, zachovali daňové odpočty u hypoték

Duben 2020

© 2020 by KULÍČEK Michal Real Estate. Proudly created with Wix.com