Prodej nemovitosti, na které vázne hypotéka nebo jiný typ zástavního práva, může na první pohled působit složitě. Ve skutečnosti to ale není neřešitelný problém – chce to jen správný postup, komunikaci s bankou či věřitelem a jasný plán financování kupní ceny. Pokud vše ošetříte správně, lze prodat nemovitost zatíženou dluhem bez ztrát, bezpečně a srozumitelně pro všechny strany.
Začněte u své banky či věřitele, který drží zástavní právo. Požádejte o aktuální vyčíslení zůstatku úvěru, tedy kolik přesně zbývá doplatit včetně poplatků k určitému datu. Banka obvykle vystaví i dokument k výmazu zástavního práva (tzv. kvitanci), kterou budete později potřebovat k výmazu z katastru.
Pokud je úvěr vázaný na fixaci, prověřte, zda vám nehrozí poplatky za předčasné splacení. U novějších hypoték po roce 2016 už jsou tyto sankce výrazně menší, často jen administrativní poplatek několika set korun.
(zdroj: e15.cz, moneta.cz a hypoindex.cz )
a) Prodej s doplacením dluhu z prodeje
Nejběžnější varianta. Po dohodě s kupujícím se domluví na rozdělení kupní ceny tak, že její část půjde přímo bance na splacení hypotéky či půjčky. Zbytek je vyplacen prodávajícímu. Vše se realizuje bezpečně přes advokátní úschovu, kde jsou přesně stanoveny podmínky vyplacení částek po přepisu v katastru.
b) Převzetí hypotéky kupujícím
Pokud kupující splňuje požadavky banky, je možné, aby převzal vaši hypotéku – tedy pokračoval ve splácení za stejných podmínek. Tento postup je výhodný, pokud máte úrok nižší než aktuálně dostupné sazby.
Schvalování převodu ale musí posoudit banka – může kupujícího odmítnout, pokud není pro ni dostatečně bonitní.
c) Prodej hotovostnímu kupujícímu
Nejjednodušší varianta, pokud kupující platí celou částku z vlastních zdrojů. Část kupní ceny je rovnou použita na doplatek úvěru a zbytek po výmazu zástavy dostáváte vy.
d) Prodej s hypotékou kupujícího
Kupující si vezme nový úvěr, jehož část je odeslána na doplacení vaší hypotéky, zbytek obdržíte po přepisu v katastru. Je to běžná a bezpečná varianta, pokud banka obou stran spolu komunikuje.
Zásadní je správné nastavení kupní ceny.
Zohledněte výši dluhu a poplatky, které budete muset při splacení uhradit.
Zároveň si ujasněte, zda prodej načasovat na konec fixačního období, kdy lze hypotéku splatit bez sankcí.
Nepodceňujte ani časování smluvních kroků – všechny úhrady i převody musí být právně ošetřeny, aby nemovitost nepřešla dřív, než dojde ke splacení závazku a výmazu zástavy z katastru.
Dobrým postupem je zapojit advokátní nebo notářskou úschovu, která chrání obě strany – kupující neplatí předem a prodávající nepřijde o vlastnictví dřív, než dostane peníze.
Pokud jde o jinou formu zástavy – například ve prospěch soukromého věřitele nebo nebankovní společnosti – postup je obdobný, jen komunikace bývá náročnější.
U těchto institucí se často vyplatí mít při jednání právníka nebo realitního makléře, který zajistí:
písemné potvrzení věřitele o souhlasu s prodejem,
dohodu o splacení a výmazu zástavního práva,
koordinaci podkladů na katastr nemovitostí.
Zástavní právo omezí nakládání s nemovitostí – bez souhlasu banky ji nelze prodat ani darovat ([§ 1309 a násl. občanského zákoníku]).
Vždy si ověřte, zda nemovitost není zatížena i dalším omezením, například zákazem zcizení nebo exekucí.
Po splacení úvěru požádejte banku o kvitanci a nechte zástavu vymazat z katastru ([§ 13 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí]).
Nikdy neuzavírejte kupní smlouvu bez zajištěné dohody s bankou – hrozí, že by katastr převod neschválil.
Zkušený makléř vám pomůže celý proces koordinovat – od komunikace s bankou až po podpisy smluv.
Zajistí advokátní úschovu, přepisy na katastru, připraví veškeré dokumenty a hlavně – pomůže nastavit prodej tak, abyste na něm neprodělali.
Makléř navíc zvládne vyjednat výhodnější podmínky s kupujícími a postará se o prezentaci nemovitosti – kvalitní fotografie, půdorysy, video-prohlídky i propagaci, díky které se zvýší zájem zájemců a tím i konečná cena prodeje.
Nemovitost zatíženou hypotékou nebo jinou zástavou lze bez problémů prodat.
Klíčem je otevřená komunikace s bankou, správné právní ošetření smluv a bezpečné finanční krytí prostřednictvím úschovy.
Pokud chcete mít jistotu, že neuděláte chybu a neproděláte, využijte podporu zkušeného realitního makléře nebo právníka.
Takový prodej může proběhnout rychle, legálně a bez starostí – a vy z něj odcházíte s čistým listem i čistým svědomím, rád Vám s tím poradím a pomůžu.
____________________________________
