Daň z nemovitých věcí 2026
Zdědili jste nemovitost se sourozencem, partnerem, dětmi nebo třeba ve skupině investorů a nevíte, jak řešit daň z nemovitých věcí? Ať už jde o byt, dům, garáž, pozemek nebo chalupu, každý spoluvlastník má povinnost podat daňové přiznání samostatně za svůj podíl – typicky 50% u dvou osob, ale vždy přesně podle katastru nemovitých věcí. Termín podání je do 31. ledna 2026, posunutý na pondělí 2. února kvůli sobotě, a platba daně následuje do 31. května jednorázově nebo ve dvou splátkách (31. ledna a 31. května).
Zákon č. 357/1992 Sb. jasně stanoví, že daň se vyměřuje podle vlastnického podílu, nikoli podle toho, kdo nemovitost užívá nebo v ní bydlí. Pokud tedy bydlíte v bytě sami a sestra má 50%, platíte stejně svých 50% – bydlení žádnou slevu neposkytuje. Existují dvě hlavní varianty postupu: buď každý spoluvlastník podává samostatné přiznání za svůj podíl, což znamená více administrativy a minimální daň 90 Kč i u malého podílu (např. u garáže nebo malého pozemku), nebo se dohodnete na společném zástupci. Ten – ideálně bydlící nebo aktivní spoluvlastník – podá jedno přiznání za celou nemovitost a daň platíte společně a nerozdílně.
Doporučuji variantu se společným zástupcem, zejména pokud spoluvlastníci žijí odděleně nebo je jich více – ušetříte čas, zabráníte sporům a zjednodušíte komunikaci s Finanční správou. Výpočet daně vychází z univerzálního receptu: plocha nebo výměra × výměrový koeficient × sazba × základní koeficient × místní koeficient. Pro typický byt v Praze o ploše 60 m² určený k bydlení (koeficient 1,22, sazba 3,5 Kč/m², základní koeficient 2,5, místní koeficient 2,0) to dává celkovou daň kolem 1 282 Kč ročně. Při 50% podílu vychází 641 Kč, nebo minimálně 90 Kč. U rodinného domu 150 m² s koeficientem 1,0 by to mohlo být 2 625 Kč celkem, u pozemku 500 m² na okraji města pak kolem 500 Kč podle místních sazeb. Koeficienty a sazby vždy zjistíte na webu obce, v katastru nebo v předvyplněném přiznání na portálu Finanční správy.
Důležitá upozornění, která vám ušetří nervy
Změna vlastnictví – ať už zdědění v roce 2025, koupě, darování nebo prodej podílu – spouští povinnost podání přiznání hned v následujícím roce, i když jste dřív žádné nemovitosti nedanili. Pokud spoluvlastník přiznání nepodá, Finanční úřad mu daní vyměří z moci úřední, často s penálem i za prodlení (0,05% denně), a může vás kontaktovat jako spoluvlastníka. Upozornění na složené nemovitosti: garáž k bytu se daní samostatně podle svého koeficientu (např. 2,5), stejně jako stavěné pozemky nebo chaty v lese – neslučujte je dohadem.
Další past: předvyplněné přiznání od úřadu (obdržíte koncem ledna) berte jen jako podklad, vždy si ověřte podíly v katastru, protože úřad je zná ne vždy aktuálně po zdědění. Pokud nemovitost pronajímáte, daň z nemovitých věcí se nezmění, ale zvažte formální nájem mezi spoluvlastníky pro optimalizaci daně z příjmů (§ 9 ZDP). A pro OSVČ: výdaje na daň lze odečíst v daňovém přiznání z příjmů, ale jen za podíl firmy.
Praktické tipy: Podávejte vždy elektronicky přes eDNI nebo datovou schránku pro okamžité potvrzení a přehled plateb, zkontrolujte katastrální podíly ihned po změně vlastnictví, a pro složité případy (více nemovitostí, manželé ve spoluvlastnictví) si nechte předvyplnit formulář DNEMV na finanční správě. Pokud se neshodnete se spoluvlastníky, podejte vy samostatně – úřad se postará o zbytek.
Kulíček Reality vám pomůže s realitami, oceňováním nemovitostí i daňovými radami pro spoluvlastníky. Kontaktujte nás pro bezplatnou konzultaci v Praze. Zdroje: Finanční správa ČR, zákon 357/1992 Sb.
