Od 1. ledna 2026 nabývá účinnosti nařízení vlády č. 469/2025 Sb., které aktualizuje dosavadní NV č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Jde o předpis, který v praxi zásadně určuje, které náklady nese nájemce a které zůstávají na straně pronajímatele. Pro makléře je tato agenda důležitá zejména při nastavování očekávání stran, sestavování nájemních smluv a řešení sporů mezi nájemci a pronajímateli.

 

Běžná údržba bytu (§ 2 NV 469/2025 Sb.)

Za běžnou údržbu se považuje především udržování a čištění bytu, včetně zařízení a vybavení. Typově jde zejména o:

- malování,

- opravy omítek,

- tapetování,

- čištění podlah a podlahových krytin,

- čištění obkladů stěn,

- čištění zanesených odpadů až ke stoupačkám.

Do běžné údržby tedy patří vše, co tvoří každodenní kontakt uživatele s bytem - od stěn a podlah po prvky skryté za revizními dvířky. Nájemce musí byt udržovat tak, aby byl schopen běžného užívání, a současně nést náklady spojené s údržbou.

 

Údržba zařízení bytu

Běžná údržba zahrnuje také udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, například:

- svítidla, zásuvky, televizní a datové rozvody, modemy,

- čištění a údržbu vodovodních baterií, sifonů a kohoutků,

- čištění digestoří, WC, bidetů, umyvadel, van, sprch, dřezů,

- údržbu kuchyňských sporáků, trub, vařičů, kuchyňských linek,

- údržbu radiátorů, kamen a dalších zdrojů tepla.

U vybavení bytu je nezbytné rozlišit, zda jde o majetek nájemce, nebo pronajímatele. Pokud je vybavení součástí bytu předaného nájemci, nájemce je povinen je udržovat a hradit i drobné opravy. U věcí patřících nájemci nese odpovědnost samozřejmě on.

 

Drobné opravy (§ 4 NV 469/2025 Sb.)

Drobné opravy představují zásahy, které mají zachovat funkčnost bytu a jeho zařízení a obvykle navazují na běžnou údržbu. Do této kategorie nově spadají také náklady na certifikace bytových měřidel (např. tepla či vody), pokud jsou součástí vybavení bytu určeného k užívání nájemcem.

 

Finanční limity pro drobné opravy (§ 5 a § 6 NV 469/2025 Sb.)

Nařízení vlády současně upravuje cenové limity, které vymezují, co ještě spadá do odpovědnosti nájemce. Od 1.1.2026 se limity zvyšují:

- maximální cena jedné drobné opravy: 1.500 Kč (dosud 1.000 Kč)

- roční souhrnný limit: 150 Kč/m² podlahové plochy bytu (dosud 100 Kč/m²)

Nad rámec těchto limitů již náklady nese pronajímatel.

Nařízení zároveň výslovně stanovuje, že náklady na dopravu servisní firmy při opravě vždy hradí nájemce, jde-li o opravu spadající do jeho odpovědnosti.

 

Praktický dopad pro realitní praxi

Změna přináší zejména jasnější finanční vymezení povinností nájemce, které bude v mnoha případech vyšší než v předchozích letech. Pro makléře je důležité klientům vysvětlit, že vyšší limity znamenají širší okruh oprav hrazených nájemcem a že pronajímatel nadále odpovídá za zásadní opravy a údržbu, které přesahují běžné opotřebení. Vhodné je už při sjednávání nájmu upozornit na výši limitů a promítnout je do smluvní dokumentace.